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我们认为，5月的房地产运行数据已经证明了政策正在起作用。但信用、交付、开竣工、拿地等方面的问题，又可能推动政策在6 月下旬之后转为更加积极。总而言之，我们认为6 月下旬既是旧政策起效的窗口，也是新政策继续出台的窗口。我们看好房地产蓝筹的投资价值。
为什么会出现政策观望？5 月下旬之后，尤其是中国人民银行下调LPR 和按揭贷款利率定价下限之后，地产托底需求政策出台频率放缓。我们认为，政策进入低潮的原因，并非政策空间消失，而是政策既希望稳住房地产产业链，避免房价和销售量下跌，又希望核心城市房价不会大幅上涨。所以，政策低潮其实是一个观察窗口，如果市场基本面向下，则完全有可能继续出台更强力的刺激需求政策。
销售何以疲软，企业信心为何低落？2022 年5 月，商品房销售额单月同比下降38%，销售面积单月同比下降32%，销售单月降幅比2022 年4 月有一定的收窄。不过，2022 年前5 月销售额累计下降32%，是创纪录的降幅。政策起到一定作用，看房人数在5 月之后有明显上升，但去化认购率仍在历史性低谷。我们认为，本轮周期下行叠加局部疫情影响，居民购房能力和意愿都受影响，再加上对交付的担心，政策尚待继续累积，才有能力推动销售走出低谷。由于开盘去化率很低，企业不得不延迟新盘推出(传统来说6 月应该是推盘高峰)。现金回流不畅，也迫使企业压缩投资，放慢开发进度。5 月单月，房地产开发投资单月同比下降8%，新开工单月同比大幅下降42%，竣工面积单月同比大幅下降31%。
政策既然有效，为何还要加速？我们认为，6 月中旬开始，既是政策加速的时间窗口，又是基本面即将迎来复苏的时间窗口。我们认为，其一，金融机构雨天收伞，务求谨慎的基本态度，使得信用融资环境树欲静而风不止。和杠杆率一向偏高的一些房企不同，对尚未出险的规模房企，银行体系的资金介入规模较大，这也使得后续进一步出险变得更无法接受；第二、谁家的孩子谁抱走，这种风险缓释的处置方式，确实不能接受交付存疑的项目规模进一步明显扩大。第三、市场的复苏是结构性的，仍有大量的三四线城市销售从未复苏；第四、投资、开工等行为滞后于销售。我们认为，现有的复苏速度不能达到稳经济的目标，故而政策可能进一步发力。
正确理解房地产对稳定经济的积极作用。国家统计局表示，房地产市场已经出现一些积极变化，随着房地产市场的逐步趋稳，我们相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现；促进房地产健康发展，还是要坚持房住不炒，要坚持满足居民的合理住房需求。我们认为，房地产对于金融体系稳定，就业形势稳定，居民消费水平稳定都有相当积极的意义。我们认为，三季度起房地产销售同比降幅会进一步明显收窄，四季度起，开发投资和新开工的信心会逐渐恢复。
风险因素：由于长时间销售惨淡，房价结构性下行，2022 年不少房企业绩低于预期的风险。由于局部疫情扰动，区域性销售断流，个别公司债务展期的风险。
投资建议：政策起效和政策发力叠加，蓝筹地产企业估值具备吸引力。我们认为，6 月下旬之后，政策累积将进一步推动基本面回暖，而新一轮政策宽松出台的可能性又进一步提升。而且，当前蓝筹地产企业的估值和历史相比处于较低位置。我们看好业绩对销售规模最具弹性的贝壳，也看好信用和效率兼备的开发企业，推荐保利发展、万科A/万科企业、金地集团、招商蛇口、绿城中国、华发股份、龙湖集团、华润置地、滨江集团和美的置业。
（文章来源：中信证券）
文章来源：中信证券