16日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，一度甚嚣尘上的传言终于部分落地。
为什么说是部分落地呢，因为和之前网传的版本相比，并没有和三胎相关的政策出台，而很多人关心的“5改2”也没有出现。新政的具体措施UP君就不再赘述了，前天的稿件中都有详细罗列，需要复习的戳链接：住建房产新政力度不够大？关于成都楼市未来发展的N个猜想
当然，之前的传言之所以流出并非空穴来风，如今的新政之所以会推出也并不是心血来潮，一切都有迹可循。今年以来，已经有超过100个城市出台稳楼市新政，包括福州、哈尔滨、青岛、广州等城市都出台了促进刚需和释放改善需求的政策。4月2日，浙江衢州甚至打响取消限购限售第一枪，在全国人民的目光中为低迷楼市注入一针强心剂。
5月15日，央行和银保监会联合下发了《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将首套住房的商业贷款利率下限调整为LPR减20个基点，按目前执行的最新LPR（4.6%）计算，最低利率就是4.4%。
实际上，年初至今，为了稳定房地产市场，各地政府和银行层面已开始下调房贷利率。如郑州首套房贷利率半年时间已经从超过6%降到了5%以内。另外，如广东省广州市、山西省等，首套房贷最低利率已接近下限，诸如苏州、济南等地首套房贷利率最低已降至与5年期以上LPR利率持平。
那么在新的房贷利率下，购房者到底可以得到多少实惠呢？
以UP君两年前购入天府公园西某楼盘的同事为例，在当时的利率背景下，她贷款232万，按揭30年，每月还款13731元；可要按如今最低4.4%的利率计算，每月需要还款11631元，差价超过2000元！
当然，这也就是算起耍耍，在LPR未降的情况下，最低利率再低，也和已经买了房正在还贷款的人没什么关系。
不过结合今年以来全国各个城市陆续推出的房地产新政来看，商贷利率下限的调整都不能说是给出一个信号了，而应该是吹响了全国范围内给房地产市场松绑的号角，除了北上广深外，新一线城市近日都密集推出了自己的房地产新政。
虽然这一轮的政策调控来得相当密集，但真正开始引起大家广泛关注的，应该是星城长沙。
从5月6日起，长沙市限购区域内家庭在首套商品住房网签或取得不动产权属证后满4年，即可购买第二套商品住房。相比以往政策，这一新规，让部分长沙居民可提前1年-2年时间获得第二套房购房资格。
5月11日，长沙市本轮调控中最吸引人眼球的政策发布：房屋所有者如将房屋供作租赁住房，且运营年限时间不低于10年，那么该房屋就可不被纳入家庭住房套数计算。
消息一出，UP群里也瞬间讨论开来，赞誉和质疑声大致相当。其中最受大家关注的一个问题就是：为了买房都有假结婚假离婚的，区区一纸租房合同，还能挡得住投机的炒房客吗？
按照规定，此类房屋将交由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，在《协议》履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注，并确保履约。住房租赁相关企业和租赁当事人的失信行为都将纳入诚信体系管理。但另一方面，在《协议》履约期内，房屋权属人仍可进行房屋交易，交易后购买方、受赠方仍需按《协议》履行期满。
从政策层面来讲，好像并没有什么漏洞，但具体实施情况如何，还需观察，毕竟这么一张房票从天而降，怎么会有人眼睁睁看着不馋呢？
为了解决限购问题，有的城市从租赁住房着手，有的城市则将增长点看好在了二孩三孩上。
5月13日，南京发布新政，提出“生育两个孩子以上的家庭，可新增一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持”。而在此之前，就已经放松了针对无南京户口居民的限购，规定一年内在南京累计缴纳6个月个税或社保即可购房。
无独有偶，就在昨日，杭州市也推出了自己的相关政策，对三孩家庭进行倾斜：一是符合条件的三孩家庭，在限购范围内限购的住房套数增加1套；二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
不过相比于南京，杭州在对三孩家庭推出新政策之外，还祭出一套组合拳，即取消本地户口居民在购买二手房时的社保要求，非本地户口居民的社保要求则从4年直降至1年等，而其中最重磅的，则是个人转让家庭唯一住房的，增值税免征年限由5年调整至2年。
杭州之外，还有力度更大的，那就是苏州。苏州新政规定，家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约。要知道，在这之前，苏州已经将二手房限售从5年降至3年再降至了2年，新房限售3年降至了2年，针对非本地户口居民买房的社保要求直接从24个月降至了6个月！
综上来看，在因城施策的原则下，新一线城市对于房市的刺激政策虽各有不同，但大都围绕着“限购”和“限售”来发挥。不过总的来看，除了杭州和苏州外，对“限购”动刀的，基本没在“限售”上做大文章；在“限售”上有大调整的，在“限购”上也没有太大的放松。
所以与之相比，成都本轮房产新政，可以说是相当温柔了。
其实在前天稿件的留言中，就有不少UPer认为成都本轮的房产新政力度不够，聊胜于无。例如未涉及5改2的调整，以及新政对真刚需的伤害等。
在看过上述那么多城市新推出的政策之后，我们可以明显感觉到成都在本次调控中的克制。和杭州等城市相比，成都既没有对社保要求有放松，也没有对限售措施有改变，更没有针对二孩以上家庭放出新房票。其主要的作用，还是释放了三圈层的购买力，以及扩大了刚需的规模，从而刺激房市的新一轮增长。
以二手房为例，与三圈层房屋购置总价较为接近的新都、郫都，以及一圈层的金牛，在本次购房套数认定调整后，都可能成为住房需求流入中心城区的重要承接地。此外，在三圈层拥有旅居、养老项目的人群而言，购房套数认定标准调整后，对于置换需求的释放将起到积极的促进作用。
▲数据来源：贝壳研究院成都分院
但也正因为如此，很多市民都会觉得成都的调控犹如隔靴搔痒。有用吗？或许有用。痛快吗？一点也不痛快。
其实不然。
在因城施策的原则下，每个城市的房地产政策都必须着眼于目前的发展情况以及可预见未来的发展趋势。
最新一期的冰山指数可以看到，从全国100城的房价涨跌来看，成都堪称一枝独秀。与此同时，今年1-4月，成都新房成交480万平方米，虽同比下滑26%，但体量仍位列30个重点城市首位，涨幅则为第三位。因此，从稳房价的角度来说，成都还不急于出台更激进的宽松政策，只要可以足量释放三圈层居民的购买力以激活中心城区的市场，成都房市的向上势头依然可以得到保持。
行业反响方面，UP君咨询了中城委四川秘书长姚科。
姚科认为成都本轮调控对于市场完全取消限购的声音没有完全响应，可谓“稳准巧”。同时也表示，随着新政出台，未来成都在购房现金补贴、人才房政策支持、限购进一步松动、公积金贷款宽松、房屋接力贷、所得税抵房款以及多套房贷款松动上是否会有新政策循序渐进地出台，从支持刚需到支持刚改的政策延伸，还值得观察。
在谈到对新政出炉后的成都房地产市场有何预期时，他则保持着谨慎乐观的态度，认为成都楼市新政有利于对冲前四个月楼市下行压力，对稳地价、稳预期、稳房价有积极作用。但由于受到疫情的严重影响，各行各业景气指数均受到冲击，购房者的购买力和信心还需要逐步夯实，预计四季度基本面盘整才到位，市场的心理锚定方可重构。
-UPCHENGDU-
最后，我们从城市的角度来说一说。
近十年来，成都的国际国内影响力都得到了空前的提高，城市吸引力也是如此。
就在不久前，外交部发言人赵立坚的一条微博引起了大家的广泛关注。微博内容是一条成都二环高架爬山虎在微风中摇曳生姿的短视频，满目绿意，生态生活气息浓厚，评论里一水儿对于成都生活的向往和称赞。这就是如今的成都，既保留了自己独有的悠闲气质，又在公园城市战略实施中将生态环境改善到让人眼前一亮的水平。
社科院在2019年1月发布的《人口与劳动绿皮书》中指出，中国人口负增长的时代即将到来。对于城市来说，能倚仗的就是外来人口的流入了。在过去的2021年，成都是除去受疫情影响人口数波动较大的武汉之外，全国净流入人口数最多的城市，人口净增24.5万，达到2119.2万，距离2035年将人口数控制在2400万以内的目标只差不到200万。
而根据七普数据，近10年来，流入成都的人口大部分都进入了中心城区二圈层：
▲图据：统计局制图：贝壳研究院成都分院
人口的增加，也意味着居住需求的增加。在人才竞争中保持着领先地位的成都，必然是要将满足新成都人的居住需求作为政策制定的考量之一的。同时考虑到大盘仍然较稳，成都在制定房地产政策时，显然不会过于激进，还是以优化调整为主。
这一点，我们也可以从新政中关于“允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按栋办理预售许可证进行销售”和“支持根据实际情况合理确定项目预售资金监管额度”的表述看出。
相比于一味地刺激消费端，如果可以提升整条销售链的效率，减少相关企业的暴雷风险，从而保障购房者的权益不受损害，那么对于房地产市场稳定发展来说无疑是一步稳妥且可持续性较强的好招。
毕竟两千多万人，牵一发而动全身啊。
